Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Steuerliche Vorteile beim Mietwohnungsneubau optimal nutzen
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet Immobilienunternehmen, Bauträgern und Investoren attraktive steuerliche Vorteile beim Neubau von Mietwohnungen. Mit dem aktuellen BMF-Schreiben vom 21. Mai 2025 wurden die Voraussetzungen und Anwendungsregeln erneut präzisiert und an aktuelle Baukostenentwicklungen angepasst. Besonders interessant: Die erhöhten Baukosten- und Bemessungsgrenzen eröffnen neue Spielräume für die Sonder-AfA im Wohnungsbau.
Was ist die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?
Die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG ermöglicht zusätzlich zur regulären Abschreibung (AfA) eine jährliche Sonder-AfA von bis zu 5 % über vier Jahre. Insgesamt können somit bis zu 20 % der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden – ein erheblicher Vorteil für Unternehmen, die in den Mietwohnungsbau investieren. Diese Sonderabschreibung für Neubauwohnungen ist ein zentraler Baustein zur Förderung bezahlbaren Wohnraums in Deutschland.
Voraussetzungen der Sonderabschreibung
Damit die Sonderabschreibung für Mietwohnungen in Anspruch genommen werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Persönliche und sachliche Voraussetzungen
Begünstigt sind alle unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtigen sowie Mitunternehmerschaften, sofern die Beihilferegeln (De-minimis-Verordnung) eingehalten werden.
2. Förderzeitraum
Die Sonder-AfA im Mietwohnungsbau ist nur möglich, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige in folgenden Zeiträumen gestellt wurde:
-
01.09.2018 – 31.12.2021 oder
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01.01.2023 – 30.09.2029
Entscheidend ist der Zeitpunkt des Eingangs des bei der zuständigen Baubehörde – nicht der Baubeginn oder der Kaufvertrag.
3. Förderfähiges Objekt: Was gilt als neue Mietwohnung?
Die Sonderabschreibung Neubau greift nur, wenn durch Neubau, Aufstockung oder Umnutzung (z. B. Büro zu Wohnung) tatsächlich eine neue Wohnung im Sinne des Bewertungsgesetzes entsteht. Modernisierungen ohne echte Umwandlung in Wohnraum genügen nicht.
4. Nachhaltigkeitsanforderungen
Für Bauanträge ab dem 1. Januar 2023 gilt: Die Immobilie muss einem Effizienzhaus 40 NH-Standard entsprechen und ein QNG-Zertifikat (Nachhaltigkeitssiegel) vorliegen.
Steuerliche Begünstigung im Detail
Baukostenobergrenzen und Bemessungsgrundlage
Um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen, darf die Baukostenobergrenze je m² Wohnfläche nicht überschritten werden:
| Zeitraum Bauantrag | Baukostenobergrenze | Bemessungsgrundlage max. |
|---|---|---|
| bis 31.12.2021 | 3.000 €/m² | 2.000 €/m² |
| ab 01.01.2023 | 5.200 €/m² | 4.000 €/m² |
Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA richtet sich nach den förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Überschreitung ist keine Sonderabschreibung mehr möglich.
Beispielrechnung:
Ein Bauprojekt mit 300 m² Wohnfläche und 1,2 Mio. € Herstellungskosten (4.000 €/m²) erfüllt alle Anforderungen. Die Sonderabschreibung beträgt in diesem Fall 240.000 € (4 Jahre × 5 % × 1,2 Mio. €).
AfA und Sonder-AfA kombinieren
Neben der Sonderabschreibung kann auch die lineare oder degressive AfA nach § 7 EStG geltend gemacht werden. Die Kombination ermöglicht eine erhebliche Steuerersparnis in den ersten Nutzungsjahren.
Tipp: Die degressive Abschreibung bei Neubau (z. B. 5 %) kann zusätzlich zur Sonder-AfA genutzt werden – dies bietet besonders hohe Abschreibungen in den ersten Jahren.
Zehnjährige Nutzungspflicht
Die begünstigte Mietwohnung muss mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Ein vorzeitiger Verkauf oder Eigenbedarf führt ggf. zur rückwirkenden Aberkennung der Sonderabschreibung. Daher ist eine steuerlich durchdachte Planung und rechtssichere Dokumentation essenziell.
Beihilferechtliche Voraussetzungen: De-minimis-Verordnung
Die Sonder-AfA bei Immobilien fällt unter die EU-Beihilferegelungen. Es gilt ein Höchstbetrag von derzeit 300.000 € innerhalb von drei Steuerjahren pro Unternehmen. Eine vollständige Aufzeichnungspflicht und eine Selbsterklärung des Steuerpflichtigen sind notwendig.
Fazit: Jetzt Steuerpotenziale im Wohnungsbau sichern
Die aktualisierte Sonderabschreibung für Neubau-Mietwohnungen bietet besonders für den Mittelstand, Bauträger und Investoren erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wer bereits in der Planung oder Realisierung von Bauprojekten steckt, sollte prüfen, ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt sind.
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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine fachliche Literatur dar und ersetzt keine steuerliche Beratung. Leser sollten bei Bedarf eine professionelle steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um individuelle Fragen und Anliegen zu klären.
